زهراء المعادي: السهم اللي السوق مسعّره أرباح… وناسي إنه قاعد على كنز أراضي
في البورصة المصرية في أسهم بتتحاسب على أرباحها، وفي أسهم بتتحاسب على أصولها… وزهراء المعادي للأسف السوق حاططها في الخانة الغلط.
السهم دلوقتي متسعّر كأنه شركة أرباح عادية، بينما الحقيقة إنه شركة أصول عقارية تاريخية في واحدة من أميز مناطق مصر.
أولًا: السوق شايف إيه؟ (الأرقام السهلة)
ربحية السهم: 0.59 جنيه
سعر السهم: 5.35 جنيه
مضاعف الربحية: حوالي 9 مرات
من زاوية السوق:
"سهم عقاري بمضاعف متوسط… مفيش قصة"
لكن ده نص الحقيقة بس.
ثانيًا: الكوبون… رسالة مش رقم
الكوبون النقدي المقترح: 0.20 جنيه
عائد الكوبون: ≈ 3.75%
نسبة التوزيع: ≈ 33% من الأرباح
وده معناه:
إدارة مش بتجامل السوق
توزيع محترم بدون استنزاف
الشركة بتفكر طويل المدى
يعني لا بتضغط نفسها، ولا بتضحك على المساهم.
السؤال الخطير
فين أصول الشركة من سعر السهم؟
زهراء المعادي تمتلك:
محفظة أراضي ضخمة
في قلب المعادي
أراضي متسجلة بتكلفة تاريخية قديمة جدًا
بينما سعر السوق للأرض تضاعف مرات
ومع ذلك:
ولا جنيه زيادة في سعر السهم مقابل الأصول دي
السوق مسعّر الشركة كأنها:
مفيش أرض
مفيش إعادة تقييم
مفيش احتمالات تطوير
وده تشويه سعري واضح.
ليه مضاعف الربحية هنا مضلل؟
مضاعف الربحية ينفع مع:
شركات صناعية
شركات تشغيلية بحتة
لكن لا ينفع لوحده مع شركة:
عقارية
مالكة لأراضي
أصولها غير معاد تقييمها
التقييم العادل هنا لازم يشمل:
NAV (صافي قيمة الأصول)
مش الأرباح بس
سيناريو واحد يغيّر كل حاجة
أي خطوة من دول كفيلة بإعادة تسعير السهم:
إعادة تقييم الأراضي
بيع جزء من المحفظة
تطوير مشروعات جديدة
شراكات عقارية
وقتها السوق هيكتشف إن:
السهم ماكانش غالي… كان منسي
